Si un étranger peut acheter des biens immobiliers en Pologne ?
Les citoyens des pays de l’Espace économique européen (EEE) et de la Suisse n’ont pas besoin d’un permis pour acheter des biens immobiliers en Pologne, sauf pour l’achat de biens immobiliers agricoles d’une superficie supérieure à 1 hectare. Ainsi, l’acquisition d’un appartement, d’une maison ou d’un bien foncier (à l’exception des terres agricoles) en Pologne est possible sans aucune exigence supplémentaire.
Comment conclure un contrat d’achat de biens immobiliers en Pologne ?
En vertu du droit polonais, un contrat d’achat immobilier est exécuté par un notaire public sous la forme d’un acte authentique. Un contrat d’achat conclu de toute autre manière (sans la forme requise) est considéré comme absolument nul. Pour rédiger le contrat, il est nécessaire que les parties se mettent d’accord sur le prix du bien immobilier, le mode de paiement, les conditions et la date de transfert du bien immobilier, mais en dehors de ces questions, il est nécessaire de présenter un certain nombre d’autres documents, à savoir des extraits à jour (ne datant pas de plus de 3 mois) du registre foncier, des extraits à jour du plan local de développement spatial, un certificat de revitalisation et l’absence de contre-indications à la vente en vertu de la loi sur les forêts. Il est conseillé de commencer le processus d’achat plus tôt, car l’obtention des documents requis prend généralement environ 30 jours. Le notaire ne représente aucune des parties au contrat, il est tenu de veiller à la légalité de l’ensemble de la transaction et non de protéger l’une des parties à la transaction, il est donc également conseillé de recourir à l’aide d’un avocat professionnel afin de protéger correctement vos intérêts.
Si l’acheteur ne parle pas polonais, il devra être accompagné d’un traducteur assermenté lors de la conclusion du contrat d’achat immobilier, car le notaire est obligé de lire l’intégralité du texte du contrat en polonais en présence des parties et doit s’assurer qu’il est clair et compréhensible pour l’acheteur.
Les frais de notaire dépendent de la valeur du bien acheté et sont précisés par les dispositions légales en vigueur. En plus de ces frais, le notaire perçoit la taxe sur les transactions de droit civil pour l’acquisition du bien immobilier (plus d’informations ci-dessous), ainsi que des frais de justice pour le dépôt de la demande au registre foncier et hypothécaire du bien immobilier, et des frais pour les copies du contrat pour les parties. Normalement, les frais de notaire sont payés par l’acheteur, mais les parties peuvent en convenir autrement. Il est de plus en plus fréquent que les parties paient la moitié des honoraires.
Taxes liées à l’achat de biens immobiliers
En ce qui concerne les taxes, il existe une taxe de 2% sur les transactions de droit civil (calculée sur la valeur du bien immobilier) uniquement si le bien immobilier est acheté sur le marché secondaire, auprès d’une personne physique. Si le vendeur est une société (personne morale) – il est alors obligé de payer la TVA, qui est déjà incluse dans le prix du bien immobilier. Dans ce cas l’acheteur n’est alors pas obligé de payer d’autres taxes d’acquisition.
En vertu de la possession d’un bien immobilier, chaque propriétaire doit payer un impôt foncier annuel. Cette taxe dépend du type et de la superficie du bien immobilier et son montant est fixé annuellement par le conseil de la municipalité où le bien immobilier est situé. Si le propriétaire du bien immobilier est une personne morale, la taxe est plus élevée que pour une personne physique, mais elle n’est généralement pas très élevée (par exemple : 0,85 PLN par 1m2 pour les appartements ; 24,84 par 1m2 pour les bâtiments utilisés pour des activités commerciales). Elle est généralement payée en plusieurs versements (généralement trimestriels), mais elle peut aussi être payée en une seule fois. En Pologne, en dehors de cet impôt foncier, il n’existe pas d’autres taxes sur la propriété immobilière, ce qui distingue la Pologne des autres pays européens.
Si vous avez des questions sur l’achat de biens immobiliers en Pologne ou si vous souhaitez traiter un sujet spécifique, veuillez contacter Mme Anna Lulis : a@luliseckhardt.com associée responsable du French Desk dans le Cabinet Lulis Eckhardt.